Herr Neff, in Deutschland und Schweden brechen die Immobilienpreise wegen der höheren Zinsen ein. Wann ist es in der Schweiz so weit?
Wir hatten hier eine Zinssteigerung von 225 Basispunkten in nur einem Jahr. Das ist normalerweise starker Tobak für den Markt. Aber es gibt kein Signal für fallende Preise. Im Gegenteil: Die Preise steigen, wenn auch nicht ganz so munter wie vorher.
Überrascht Sie das?
Aus Bewertungssicht ist es nicht ganz logisch. Aber wir haben so einen grossen Nachfrageüberhang und ein dermassen ausgedünntes Angebot. Dieser Mismatch hält die Preise hoch.
Bleiben sie hoch?
In absehbarer Zukunft, also den nächsten ein, zwei Jahren, schon. Die geringe Anzahl der Baugesuche und Baubewilligungen spricht für eine weitere Verknappung des Wohnraums, und ich sehe keine Anzeichen, dass die Nachfrage wegbricht. Die Migration ist hoch, die Soziodemografie mit weniger Personen im Haushalt und mehr Fläche pro Person spricht dafür. Da ist kein Gamechanger in Sicht.
Wie unterscheidet sich die Schweiz hier etwa von Schweden?
Dort und in vielen anderen Ländern gibt es sehr viel mehr Bauland. Nehmen Sie Frankreich. Dort ist der Anteil des Baulandes an den Kosten bei 10 oder 15 Prozent. Bei uns ist man schnell bei 40 oder 50 Prozent. Weil das Bauland so teuer ist, ist es schwer, erschwinglichen Wohnraum hinzustellen. Nicht verwunderlich, dass in der Schweiz der Bau von Wohnungen stagniert. Der Markt funktioniert nicht mehr. Heute müssten rein ökonomisch gesehen die Anreize zu bauen viel grösser sein. Inzwischen gibt es viel zu wenige leistbare Wohnungen, gerade im niedrigsten Einkommensquintil.
Der Boden vermehrt sich nicht. Wie lässt sich das Problem angehen?
Es ist nicht so, dass es keinen Boden gibt. Er wird nur anders genutzt. Man könnte etwa Industriezonen von Gemeinden, die zusammenschmelzen, fusionieren und ein Viertel für den Wohnbau nutzen. Das würde den Preistrend beim Bauland nach oben brechen. Auf der Nachfrageseite zu regulieren, ist unrealistisch, es muss beim Angebotsteil etwas passieren.
Rechnen sich Dinge wie Buy-to-let überhaupt noch?
Ja, aber nur knapp. Wer ein neues Objekt erwirbt, kann mit einer Cashflowrendite von drei Prozent rechnen. Zahle ich für Fremdkapital drei Prozent, geht die Rechnung schon nicht mehr auf. Wir sehen schon erste Reaktionen. Es wird auf weniger Fremdkapital zurückgegriffen, die Eigenmittel werden erhöht. Was hilft, sind die steigenden Mieten. Ich erwarte eine Erhöhung von drei Prozent.
